回想起3月底时就有研究人士在论坛上公开抛出“2010年楼市供不应求，楼价要涨”的观点，随后本报就全市展开全面调查，算出从2009年4月到2010年底，深圳将还有超过1300万平方米新货入市，结论是“2010年不差房”。

近日，存量房源跌破4万套，“房荒论”愈加甚嚣尘上，多有楼盘现场销售人员以此“诱导”购房者加紧入市，更有“房荒论”者称今年预售量不会超过400万平方米，房荒会在下半年提前到来。此时，本报记者再次兵分几路全面调查，仅统计开发商已经确定了将在下半年开售的新盘就有41个，加上即将开售全新一期单位的楼盘，新盘总货量就有34648套，远远超过2007年全年成交量(50598套)的一半。这样对比一看，下半年新盘还会有些消化压力，如今部分片区的供不应求应该是短暂现象。

存量破4万套引发“房荒论”

“只要房源保持在5万套左右，深圳基本就处于供求平衡状态，不会出现供应紧张局面。”今年5月初，深圳市房地产研究中心副主任王锋曾这样表示，当时因为全市的一手房可售套数还有4 .7万，已引出一些业内人士关于供应紧张的说法。而随后的近两个月，可售套数继续下跌，到6月中旬时已跌破4万套，6月25日深圳市国土资源与房产管理局网上显示的这一数据是36893套、4079226平方米。于是，业界关于供应紧张的论调越来越多，很多购房者在楼盘销售现场都听到销售人员以“供不应求说”促销，还有业内人士发文称：“深圳真正的商品房存货目前大约为200万平方米、2万套左右，比账面数据要少接近50%。”果然如此紧张？“存量只能反映在建项目达到批售状态的情况，但实际上现在还有很多在建项目没有拿到预售许可证，这部分数量很大但没有被计入存量数据里。”王锋日前回应说，官方网站数据是经过历年统计累计出来的，误差不大，能够准确反映深圳楼市的存量情况，但判断市场供货量不能只看存量。

部分盘惜售加剧片区供应紧张

那么来看现在市场上在卖的楼盘情况。经过本报记者的全面调查，除了龙岗区的在售楼盘数量较多外，其他区域的数量都明显比今年初减少，例如宝安、南山的主力在售楼盘都不到10个，连一向是新盘集中区域的宝安中心区、后海、龙华都几无新盘在售，布吉所有新盘在售总货量统计起来不过300来套。

“现在确实是没什么竞争，周边都没有其他新盘，我们每周末加推的单位差不多都一推就售罄。”宝安中心区某楼盘销售负责人说道，该盘近几个月来都是采取每周末加推几十套的方式，售价也随之逐步上涨。

据了解，“小量加推”已是在售楼盘普遍的营销方式，而正是这种惜售更加加剧了部分片区的供应紧张局面。南山前海有楼盘早已经是现楼，而且去年初就全部拿到了预售证，而今还有好多栋没有推出；西丽则有楼盘已经封顶，去年已拿预售证，却至今还没有开盘，开发商近日回复记者采访时称，仍不定下半年是否面市，要等临近的道路修好；龙岗中心城有楼盘新一批单位的面市时间一推再推，开发商方面表示：“并不是因为对后市多么看好而捂盘惜售，而是上半年的销售速度超过了预期，现在新货的面市准备跟不上，造成断档。”

下半年将开新盘已确定41个

可见，供应紧张的现状确实已有所显现，但根据中原地产的统计数据，今年6-12月全市将有137个新盘和加推新单位的在售楼盘，而据王锋的统计，去年新开工的项目总计有6万套可售面积，而今年4月开始显现开发商的投资意识明显增强，而今供不应求的局面已使得一部分开发商加快新项目的建设，他预计下半年可增加的套数会有四五万套，不用担心供应不足。

近日记者兵分几路对全市各个片区进行新盘调查，统计到的已经确定下半年要开卖的新盘(指将全新开售的楼盘，不包括加推新货的楼盘)就有41个，其中龙华和后海将迎来新盘扎堆开售的局面，而且产品类型都很集中，如后海就将有5个新盘，全是清一色的大户型；而即使新盘已成“凤毛麟角”的罗湖和福田，也各自有5个。

只会供大于求，消化或有压力

即使是保守计算，下半年全市34648套的新盘货量已甚为可观。对比前两年的全市新建商品房成交量，2007年是50598套、500万平方米，2008年是42240套、389万平方米，可见，今年下半年仅新盘推货量就已经相当于去年全年成交总量的3/4，即使相比被认为是楼市高峰期的2007年，也已远远超过其半年的平均成交量。也就是说，要如“房荒论”所言出现供不应求，除非今年下半年的销售情况更加火爆，超过2007年上半年。

“事实上，我们从年初开始就认定上半年依然要以走量为主，因为下半年的市场不定因素太多，现在仅看新增货量一点，就不如上半年这样单纯消化存量的压力小。”深业南方地产相关负责人说道，她称幸好旗下在深的三个楼盘上半年已经基本上完成全年销售任务，下半年仅紫麟山要推168套圆楼和少量别墅，东城上邸只剩商铺，新岸线已近售罄。

还有个问题是，供应量将较上半年大增的同时，“高房价逼退刚需”的现象已开始有所显现。近期中小户型的成交量减少，如美联物业南山区总监孟祥义介绍，南山区百万元以下的中小户型成交量较两月前减少了60%，尤其首次置业者现在受房价快涨和小户型减少的影响已很难买到房。

4个新盘在下半年开卖，而且也不只有三四百套的小盘，其中不乏有货量达1400多套的深港一号、货量1000套的港澳8号等。

除全新开售的楼盘外，还有近40个楼盘在下半年要卖新一期产品，其中还没算那些已经开售但仍有几批单位没卖的，主要是如鼎太风华八期、熙龙湾二期、碧水龙庭三期、塘朗雅苑二期等这样需要重新拿预售证、全新开售的一期单位，而如西丽的十五峯花园这样已封顶但还不一定下半年开售的楼盘也没有计算在列。

将售新盘和老盘新货两部分加起来，下半年全市将有约80个盘开售，总推货量约为34648套。值得提出的是，不仅新盘数是保守估计，没有确定面市预期的未计算其中，推货量部分也有些楼盘只算了开盘将推的首批货量，例如南山后海的三湘尚海总货量有1107套，预计开盘首推两栋，就只算了300多套，而该盘7月就将开售了，不定下半年还将加推新一批单位。

数据说话

“房荒论”称全年仅400万m 2新房释义：此判断建立的前提不确定性很大

近日有业内人士撰文提出“房荒论”，关于深圳一手房供应情况有如此描述：2009年深圳预售的建筑面积不会超过400万平方米，深圳真正的商品房存货目前大约为200万平方米、2万套左右，比账面数据要少接近50%。而早在3月底，就曾有研究人士在论坛上公开抛出“2010年楼市求大于供，楼价要涨”的观点，更有业内人士撰文称“2010年是定时炸弹！”关于深圳楼市即将甚至已经供不应求的说法已经流传，而这些判断是建立在两个不确定性很大的前提之下的：一是下半年将延续上半年的热销，二是在建项目不加快、批准预售不加快。

国土房管局显示存量已不足4万套释义：这是目前实情，却是短暂现象去年结束时，深圳市国土房管局网上显示的一手房可售套数是50922套，到今年4月中旬，这个数据跌破5万套；到6月中旬，再跌破4万套；到6月25日时显示的是36893套、4079226平方米。网上存量显示如此，但深圳市房地产研究中心副主任王锋在一季度报告中曾提及下半年供应量并不少，可增加的套数统计有四五万套，而且存量并不包括有大批未拿预售证的在建项目。

“存量消化论”是建立在今年上半年的热销基础之上的，王锋表示要观察近3个月的批准预售面积，才能比较准确地算出这些可新增的供应量是否真的进入市场。

中原数据显示下半年有137个新盘释义：该统计包括新盘和将推新的在售盘来自中原地产的统计数据显示，全市预计6-12月入市的项目有137个，其中包括新盘和加推新单位的在售楼盘。而记者核对这些新盘发现，截至6月31日将有37个已经开售，也就是说实际上下半年将有110个项目要入市。

因为中原统计的新盘还包括了加推新一批单位的，所以比本报记者调查结果显示的80个新盘要更多。中原报告同时显示，近七成要入市的楼盘将提供中小户型，南山、龙岗、盐田都有大把新货可选。对比国房局网站上数据，从今年1月至今，深圳只有48个项目拿得预售许可证，也就是说，下半年深圳的批准预售项目将扩容两倍。