旧办公楼改造装修的方案选择与质量要点
随着时间的推移,许多旧办公楼出现了不同程度的饰面老化、设施落后、屋面漏水等问题,特别是信息产业的发展，智能化水平的不断提高,一些职能部门办公楼房的硬件设施急需重新建设。近年来政府在旧办公楼装修改造项目方面进行了大量投资,笔者涉足建筑装饰行业多年来，多次在政府招标的旧办公楼改造装修项目中标,并长期在施工现场负责技术管理工作。本文是我在学习与实践中获得的一些经验和体会，在这里与从事建筑装饰行业的同仁一起分享，同时愿给建设方的设计装修方案提供参考。
旧办公楼装修改造项目的宗旨是“经济适用且美观大方，不追求豪华气派”。主要施工项目有地面铺贴、内墙涂料、木门更换、外窗更换、部分房间吊顶、包装窗台面、包装暖气片、卫生间改造、强弱电改造、外墙涂料、屋面漏水等。下面将以上施工项目的优选方案及施工质量要点做简单描述。
一、 地面铺贴：
瓷砖具有表面平整、质地坚硬，耐磨、耐擦洗、耐腐蚀、吸水率低，不脱色、不变形、安全无毒、保养方便等优点,可满足对地面材料功能的任何要求，是办公场合最理想的地面装饰材料。
1.优选方案:房间铺800*800的浅色瓷砖，周边采用150宽的黑色串边，80-120高的黑色踢脚线;走廊、楼道可采用中间铺中性颜色的花岗岩石材(如芝麻白、石岛红)，周边加150-200宽的黑金砂石材串边，配黑色踢脚线。
2.质量要点:（1）地面空鼓率不超过5%；（2）砖与砖对缝平整度误差小于0.5㎜，缝隙小于1㎜，接缝均匀直顺无错牙；（3）踢脚线表面应洁净,高度一致,结合牢固,出墙厚度一致,与墙交接处阴角光滑直顺,总厚度不得超过门套线厚度并与门套线对接严密；（4）串边与踢脚线、瓷砖结合严密,踢脚线应压在串边上覆盖3-5㎜,串边转角时应割45度对角;（5）房间瓷砖、走廊石材及过门石标高要统一；（6）地面铺贴前要先在地面弹线、予铺，然后再铺贴,防止房间对角线不相等造成得返工。
二、内墙涂料
在房屋装饰装修中,和消费者接触最多的非乳胶漆莫属了,只要涂装墙面，都离不了它。乳胶漆面层具有良好的耐水、耐碱、耐洗刷性，涂层受潮后不会脱落等特点，是当前装修行业内墙涂刷最时尚的装饰材料。
1.优选方案:刷白色乳胶漆
2.质量要点:（1）预先检查墙面的平整度、阴阳角直度、阴阳角方正等,若有误差用石膏腻子找平、顺直；（2）对墙面上污染物、残留砂等予以清除，若墙面基层与第一遍腻子结合力较差,需刷界面剂或底漆一道提高粘接力；（3）找补一遍、满刮腻子二遍、涂刷乳胶漆二至三遍，每道腻子跟一遍打磨工艺，腻子基层应无划痕、麻坑、疙瘩等缺陷；（4）涂刷乳胶漆采用滚涂时,应首先用长毛滚筒涂刷,稍等片刻后再用短毛滚筒均匀滚压,保证漆膜均匀细致，无流坠、露刷、露底、气泡、发花等弊病；（4）保证乳胶漆与踢脚线、门窗套、窗台面、电器开关插座、暖气管线、及其它材料饰面等分界线层次分明,整齐顺直无污染；（5）对于光线较暗，光源角度较小的墙面（如走廊）应重点找平；（6）对于用不同材料填堵的孔洞（如门窗、上亮子等）接缝必须填补专用嵌缝石膏腻子，粘贴一层加筋布,并不得有凸出不平、裂纹现象;（7）对于吊顶，应在灯光打开时检查质量；（8）涂料施工前对上到工序要验收,乳胶漆涂刷前要对腻子基层验收；（9）最后一遍乳胶漆应在其它工程全部完工后进行。
三、木门更换
室内木门是楼房改造首选项目，随着装饰行业“工厂化”的发展，木工现场制作木门越来越少，而成品实木复合门以质量稳定、施工工期短、绿色环保的优势得到广泛应用。
1.优选方案:成品贴薄木皮复合实木门，颜色同办公家具相近。
2.质量要点:（1）选择通过ISO9001国际质量体系认证、国家质检合格的绿色环保产品；（2）明确天然木皮品种及厚度，主要有花梨木、沙比利、红榉、桦木、楸木、黑胡桃木、红胡桃木、樱桃木等，树种不同，价格有差别，木皮厚度应在0.5-0.6㎜之间；（3）木皮衬板采用MDF单板或多层板，保证门扇不变性、不开裂；（4）门挺采用天然杉木指接，宽度100-120㎜，厚度40，门芯板采用天然杉木指接；造型线条凹入部位采用MDF结构板，凸出部位采用实木线条，颜色同实木皮；（5）合页、锁具、门吸等应带样品，每扇门应安装三个合页；（6）门套侧板采用多层板或杉木指接，厚度大于20㎜，门挡处橡胶条要牢固、弹性好；门边线厚度应大于12㎜，宽度60㎜，基层板采用多层板或杉木指接，门套侧板和门边线饰面木皮，颜色要与门扇配套；（7）采用高档环保油漆，漆膜饱满、光亮。
四、外窗更换
铝合金窗具有性能好、重量轻、美观（具有金属光泽、可以加工成各种造型和颜色）、采光好（框比较小）、经久耐用（不老化、耐大气腐蚀）、型材易回收和再利用率高、无环境污染等优点，受到人们的喜爱。但其框材隔热性差是其缺点,近年来断桥式结构窗框的出现提高了铝合金窗的隔热性和节能性，再加上将原来以推拉窗为主改为性能较好的平开窗,使其以优异的性能及靓丽的外观成为装饰新宠。-
1.优选方案:采用中空5+6+5玻璃、平开内倒铝合金窗（颜色自选，根据涂膜分阳极氧化产品、粉末喷涂、电咏涂漆、氟碳漆等）。东营为沿海地区,最好选择耐腐蚀性能较好的粉末喷涂。
2.质量要点:（1）断桥或复合式型材，厚度大于1.2㎜，制作安装符合《铝合金窗》GB/8479-2003规定；（2）中空5+6+5玻璃；（3）三元乙丙胶条；（4）优质品牌五金件；（5）纱扇型材必须与窗户配套，纱网采用优质产品;（6）开关、内倒灵活；（7）窗框安装及开启扇设计要考虑包窗套、安装窗台板的厚度，预防包好窗套后打不开窗扇；（8）窗框安装要牢固,与墙之间的缝隙发泡胶要注满,周边打门窗专用密封胶要光滑、直顺、均匀；（9）窗外周边打耐候胶要密实,防止渗漏水现象发生；（10）粉末喷涂涂层厚度大于40um、电咏涂漆涂层厚度大于16um）、氟碳漆喷涂（涂层厚度大于30um）。
五、部分房间吊顶
办公楼装修改造中天棚吊顶是提高装修档次的重要部位,无论是政府机关还是企事业单位都不提倡豪华气派,而求简洁大方,美观适用。硅钙板吊顶具有施工方便、价格低廉、方便维修、美观大方等优点，因而在公共场合及办公楼装修中被广泛应用。
1.优选方案:普通房间一般采用600*600防潮硅钙板饰面（配16*28铝合金明龙骨）,若房间管线较少,也可以选择不吊顶。走廊由于管线较多，又方便维修必须选择吊顶。主大厅、接待室、领导办公室等人员流动比较多的场合可根据资金情况,选用纸面石膏板造型吊顶。
2.质量要点:（1）板面平整、明龙骨直顺、龙骨与面板吻合严密、灯具消防等设施预留准确、布置协调、排列整齐，硅钙板正面不得有影响装饰效果的污痕、裂纹、缺角等；（3）板面与暖气管线及消防管线结合处、吊顶边条与墙结合处、要结合严密并均匀打密封胶，胶缝要细而匀；（4）C50轻钢大龙骨间距不超过1.0米,吊点间距小于1米，中间起拱部分不小于房间1-3/1000，主龙骨安装后应及时矫正标高，吊杆距主龙骨端部小于300㎜。当吊杆与设备相遇时，应调整吊点的构造或增设吊杆；（5）铝合金明龙骨对接缝应平整、吻合、颜色一致。
六、窗台面
窗台面是办公室内装饰的一个靓点，前几年大都把它设计成水磨石预制块来装饰，如今人们已用石材代替。
1.优选方案:黑金沙石材
2.质量要点：（1）台面可以直接用石材胶粘接在原有的水磨石预制块上，但水平高度要低于平开窗扇；（2）台面与墙面交接处缝隙应小于3㎜，密封胶打缝应在墙面完成后进行；（3）石材接缝平整、严密，磨边光滑、直顺；
七、包装暖气片
在旧办公楼装修改造项目中，暖气片大都是铸铁制品，散热效果虽好，但不美观。为了与衬托整体装饰效果，需要进行饰面包装。
1.优选方案:铝塑板饰面，常用颜色有浅灰或香槟银色。
2.质量要点：（1）30*40木龙骨骨架涂防火涂料两遍，间距300*300；（2）细木工板基层，防火涂料两遍；（3）铝塑板饰面分格粘贴，分格设计方案须经建设方同意，留宽度4㎜，需要对缝时要吻合严密、留缝时宽度要均匀，留缝宽度误差小于0.5㎜；（4）留缝注耐侯胶应饱满充实、圆滑直顺、整齐无锯齿飞边；（5）铝塑板面层平整，颜色一致，无碰撞、变形、污染、拐折断裂等现象；（6）斜光源照射目测无凹凸不平现象；（7）与其它不同饰面（如墙面）相接处缝隙对接应小于1㎜，注胶细致、均匀、光滑、整齐；（8）施工前将暖气片周围卫生清理干净；（9）成品暖气罩应设置防脱落措施；
八、卫生间改造
旧楼房原有卫生间大都不同程度出现木隔断损坏或油漆脱落、墙面陶土瓷砖裂纹、供排水管线老化堵塞、地面渗水等问题。卫生间改造是旧办公楼装修改造项目中的重要项目之一，也是最繁琐的施工项目。
1.优选方案:（1）顶棚采用PVC材料吊顶；（2）墙面粘贴300*450浅色瓷砖且在窗台以下留5㎜左右腰线，地面粘贴规格300*300的瓷砖；（3）隔断采用三聚氰氨防潮板；（4）将原铸铁供水管线改为PP-R管线，排水管线直接用PVC管，所有供、排水管线均隐蔽敷设；（5）更换原来小规格的蹲大便器，原来是手制阀的改为脚踏阀；（6）拆除原小便池，更换为感应小便斗（220V电源）；（7）根据实际情况，选择双位洗手台面可用黑金砂花岗岩台面，选择单位洗手台面可直接采用陶瓷台盆（配镜片）；（8）拆除原拖布池，更换成品陶瓷拖布池；（9）根据业主实际情况，是否配置洗浴房、干手机、热水器等；
2.质量要点：（1）拆除原瓷砖前，将原有地面地漏、排水管线口洞等封闭，以防造成堵塞；（2）根据洁具布置情况墙面开槽设置预买管线、电路电源；水管线主要有洗手盆冷热水管、洗浴房冷热水管、热水器的冷热水管布置、拖布盆冷水管等；电路电源主要有干手机电源、小便感应器电源、热水器电源（功率较大）、浴霸电源及灯具电源等；（3）水管出水口、电源插口安装位置要与卫生洁具位置相配套，要事先了解卫生洁具的规格、型号，做到设施预留准确、布置协调、排列整齐；（4）墙面抹灰一遍找平找直，地面抹灰一遍找散水坡；地面采用聚氨脂防水涂料涂刷两遍，总厚度大于1.5㎜，凝固后做24小时蓄水试验；（5）铺设地面前,应检查找坡方向是否正确以保证流水通畅，坡度在2%左右，要放漫坡;（6）铺设地面砖时,地面砖与地漏、进排水管线、大便器等周边缝隙要均匀,宽度要小于3㎜，大便器略低于周边瓷砖5㎜；（7）地面砖与墙面砖阴角结合要严密，墙砖应压在地面砖上覆盖3-5㎜,阴角缝小于1.5㎜；
九、强弱电改造
许多旧办公楼大都建设在上世纪八、九十年代,随着经济的发展和信息化水平的不断提高,原有土建铺设的线路已达不到现代化的办公需求,为了满足需要,只能铺设临时线路,既不美观也不安全.强弱电改造项目,在旧办公楼装修改造中占有举足轻重的地位,直接关系到是否满足使用功能。强弱电改造在装修项目立项阶段就应开始计划，也是项目施工阶段前期的主要工作。强弱电改造主要包括:各种用电器电源、电话、互连网（专用网）、闭路、监控、投影机等项目的线路铺设及始端、终端安装。
1.优选方案:（1）尽量采用暗线路铺设,若房间吊顶,穿线管可从天棚以上铺设;若房间不吊顶,穿线管可从地面或墙面开槽铺设。（2）在走廊吊顶以上设计线路桥架然后向每个房间分只。
2.质量要点：（1）电话、网线始端、终端要做好标记；（2）终端插座要高度一致、排列整齐；（3）各类线路要敷设线管以保证安全、方便维修；（4）各类线路铺设要在吊顶、内墙粉刷、地面铺设等项目开工之前完成并测试；
十、外墙涂料
外墙装饰材料品种较多，自我市成立二十多年来，经历了水刷石、马赛克砖、霹雳砖、石材、铝塑板等多种外墙装饰材料的变化。目前我国外墙涂料及其施工技术发展很快，但存在短期效果很好，长期效果欠佳的缺点。
1.优选方案：使用弹性腻子、弹性乳胶漆
2.质量要点：（1）严把涂料质量关：优先选用通过质量认证的产品或绿色环保产品。防止使用伪劣产品，对来料抽样检查其品种、颜色是否符合设计施工要求，并应有产品性能检测报告和产品合格证书，对来料分类堆放、标识、专人负责，建立材料进场验收制，切实把好涂料质量关（2）抓好基层的施工质量：不管涂料饰面的材料档次高低，所要涂布的基层都有严格的要求，否则基层疏松有浮尘、油污等不洁物和过于平滑都会影响涂膜与基层的粘附能力，在基层找平处理时所使用的腻子强度不够，过厚。涂料中的基料时常被其所吸食，降低了面料成膜能力，很容易造成涂膜起皮，开裂，脱落（3）正确掌握温度和湿度：各种涂料均需在一定条件下才能形成连续膜，因此他对施工环境要求高，适宜的温度有利于涂料的干燥、成膜。如果施工时环境温度过低或过高，均会降低涂料的技术指标，造成涂料的成膜的不良，以至于无法做到表面均匀二产生涂膜龟裂、粉化、遇水脱落，严重影响建筑物外观和饰面的寿命。因此，应严格掌握涂料允许的最低施工温度及湿度，涂料工程的施工环境宜选温度为5%-35%之间，且通风良好，这样既能加快结膜过程，又能对操作人员的健康有益。
十一、屋面漏水
屋面漏水会给正常工作带来很多不便，不但造成经济的损失，而且直接影响正常的办公。如何提高屋面质量，克服质量通病，保证不漏，成为旧楼改造中的重点。
1.优选方案：采用SBS改性沥青防水卷材厚度大于3㎜
2.质量要点：（1）通过调研分析，制定治理屋面漏水的详细方案，注意选用的维修材料应与原防水材料相融合；（2）优先选用通过质量认证的产品，杜绝不合格产品进入维修工程；（3）注意出水口、檐口、天沟、房檐口、管道、通气口等部位的施工；（4）基层要干燥、洁净、平整并且薄而均匀的涂刮基层处理剂，干燥后铺贴卷材，以提高粘接力；（5）防水层施工温度应选择5℃以上为宜；（6）屋面坡度大于3%，卷材搭接不小于50㎜；（7）蓄水试验。
总之，城市建设的不断发展，使旧办公楼的改造与装修已成为建筑装修重要的组成部分。只要我们本着 “美观大方又经济适用”的宗旨，选择合理有效的施工方案，抓住以上各个施工项目的质量要点，那么，旧办公楼改造装修后将焕然一新，跟上时代发展的步伐。□ |
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